Domus Ludovisi
Struttura extra-alberghiera di alto standing, situata nel centro storico di Roma
Stato della campagna
€ 110.750
Adesioni raccolte
€ 85.000
Obiettivo minimo
130%
Conclusa
Il progetto
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Lombardia Hotel si occupa della gestione e futura vendita di un’azienda extra-alberghiera di 6 camere ubicate in un immobile nel centro storico di Roma
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Il promotore dell’iniziativa è Daplace Collection, catena extra-alberghiera con oltre 180 posti letto tra Roma e Milano con standard qualitativi elevati, location prime e proposta di servizi innovativi
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L’opportunità di investimento offre un Ritorno Totale stimato superiore al 45% su un orizzonte temporale di circa 4 anni, grazie agli utili della gestione e alla vendita della licenza
I lavori di restyling ed ammodernamento della struttura di Via Lombardia sono stati completati e le 6 stanze in gestione sono attualmente operative
La società Lombardia Hotel S.r.l. si occupa della gestione e futura vendita di un’azienda extra-alberghiera di sei camere denominata “Domus Ludovisi” e ubicata nel centro storico di Roma a cinque minuti da Via Veneto, precisamente in Via Lombardia 40.
L’iniziativa è inserita nella strategia di sviluppo dello sponsor Daplace Collection, catena extra-alberghiera con oltre 180 posti letto tra Roma e Milano, e presenta le caratteristiche distintive di standard qualitativi elevati, location prime e proposta di servizi innovativi. In tale ottica si effettuerà un ulteriore investimento nel restyling ed ammodernamento della struttura di Via Lombardia, aumentando il livello dell’offerta ricettiva ed offrendo una gestione operativa e di vendita centralizzata dal gruppo.
L’opportunità di investimento offre un Ritorno Totale superiore al 45% su un orizzonte temporale di 4 anni, un Ritorno Annuale sul capitale a partire dal primo anno e la possibilità di diversificazione in un’asset class alternativa quale la ricettiva extra-alberghiera, che registra andamenti in forte crescita.
I risultati finanziari risultano sostenibili sia a fronte di una gestione ottimizzata nelle voci costi-ricavi e nell'attività dinamica di revenue management, finalizzata alla massima occupancy, sia in virtù del prezzo di acquisto della “licenza” (avviamento aziendale ed autorizzazione all’esercizio) inferiore alla media di mercato.
Al fine di accelerare la strategia di espansione del gruppo e contestualmente aprire il capitale sociale al mercato ed all’ingresso di nuovi soci, oltre che promuoversi aziendalmente, la Lombardia Hotel S.r.l. offre la partecipazione al proprio capitale sociale a mezzo crowdfunding.
In particolare l’investimento avverrà per il tramite della società veicolo Lombardia Financing S.r.l., newco appositamente strutturata per facilitare la trasparenza e la gestione d’investimento per gli investitori in crowdfunding, con l’introduzione di ulteriori clausole statutarie a tutela dei soci non operativi di minoranza.
In sintesi l’opportunità di investimento nella Lombardia Hotel S.r.l. presenta le seguenti caratteristiche e vantaggi competitivi:
- location prime per il turismo di Roma
- numero di camere massimo consentito dalla normativa vigente per le “guest house”
- qualità dell’immobile medio-alta ed ulteriormente valorizzata mediante lavori di restyling architettonico ed ammodernamento degli arredi
- sponsor Daplace Collection con consolidata esperienza nel settore extra-alberghiero
- investimento con Ritorno Totale superiore al 45% su un orizzonte temporale di 4 anni ed un Ritorno Annuale sul capitale a partire dal primo anno di circa l'8%
- diversificazione in un’asset class alternativa quale la ricettiva extra-alberghiera, che presenta un trend in stabile crescita
- acquisto della “licenza” di esercizio effettuato ad un prezzo inferiore alla media di mercato
- trasparenza e tutela degli investitori di minoranza in crowdfunding.
Analisi mercato e concorrenza
Il mercato di riferimento dell’azienda oggetto di investimento è rappresentato dal turistico ricettivo. Nel 2017, il contributo totale del turismo all’economia italiana è stato di oltre €223 miliardi, ovvero uno dei principali motori di crescita economica del Paese, rappresentando circa il 13% del PIL e con oltre 3,4 milioni di posti direttamente e indirettamente generati nel 2017, pari al 14,7% dell’occupazione totale del Paese . Il trend del mercato turistico italiano è in stabile crescita da oltre un decennio, arrivando a quasi 200 milioni di presenze all’anno.
Roma, città d'arte e di business, ha registrato tra gli incrementi maggiori di visite in questo stesso periodo, un aumento di ben il 40% negli ultimi 8 anni. Nel 2017, il totale stimato di arrivi nella città di Roma, come clienti specifici dell’industria extra-alberghiera, è stato pari a circa 8 mln di presenze [dati sul turismo di Roma Capitale].
Anche il settore dell’extra-alberghiero romano ha maturato un robusto consolidamento dei dati di crescita:
L’investimento nell’azienda ricettiva “Domus Ludovisi” intercetta pertanto la stabile crescita del settore turistico italiano e romano, nonché specifica dell’extra-alberghiero.
Target Market
Il segmento di clientela della struttura in oggetto è caratterizzato da turisti che viaggiano con frequenza, in modalità low-cost e che cercano soluzioni alternative agli alberghi tradizionali, conformemente ai cambiamenti in atto nel panorama turistico internazionale.
La clientela target è principalmente di tipo leisure, infatti la vicinanza a Piazza di Spagna e al quadrilatero della moda, rendono questa struttura molto appetibile per questa tipologia di clienti. D’altro canto la prossimità ai principali centri finanziari della città, apre la possibilità di penetrazione anche alla clientela business, in considerazione degli standard e servizi elevati e dei prezzi competitivi. A fronte dell’elevata domanda di ricettivo extra-alberghiero, si è creata un’ampia e numerosa offerta di mercato delle “licenze”.
Ciò crea condizioni di concorrenza anche nel mercato di compravendita delle “licenze” (avviamento aziendale ed autorizzazione all’esercizio) ma contribuisce alla liquidità del mercato secondario di ri-vendita dei rami d’azienda (già avviati). i prezzi di vendita derivano principalmente dal rendimento dell’azienda stessa, dalla location, dalla metratura e dal numero di camere: tutti questi parametri avvantaggiano competitivamente la struttura di Via Lombardia nr.40 “Domus Ludovisi”.
Prezzi Mercato di Licenze (prezzo/stanza)
La media dei prezzi di vendita delle “licenze” è di poco inferiore ad €35.000 / stanza per le strutture extra-alberghiere ubicate nei dintorni della zona di Via Veneto. In considerazione della proiezione di risultati operativi (come da track record del gruppo Daplace Collection) e dei lavori di restyling e rinnovamento arredi di “Domus Ludovisi”, appare pertanto conforme ai parametri di mercato un prezzo di rivendita superiore a circa €205.000 (€34.347 x 6 ≈ € 206.083).
Financials
Gestione (Utili Annuali)
Gli utili saranno distribuiti annualmente già a partire dal primo esercizio, favorendo un Ritorno Annuale per gli investitori di circa l'8,35%
Ricavi Diretti di Gestione (RevPAR)
Partendo dalla performance storica del gruppo Daplace Collection (RevPar di €92,4 per notte) si prevede per la struttura “Domus Ludovisi” un ricavo annuo pari a €202.356 e, per motivi di cautela, non si è previsto alcun aumento dei ricavi negli anni successivi.
Costi Diretti di Gestione
I costi operativi previsti comprendono il canone di locazione da versare alla proprietà dell’immobile, i costi diretti per lo svolgimento dell’attività ricettiva, i costi amministrativi per la gestione della struttura e le spese legate alle prenotazioni su siti terzi (OTA). Tali costi sono conformi a quelli sostenuti nelle strutture in gestione del gruppo Daplace Collection nei precedenti esercizi.
Vendita della «licenza»
La plusvalenza da exit, prevista per il quarto anno, cumulativamente con la distribuzione annuale degli utili, produrrà un Ritorno Totale dell’investimento pari al 45,40%
Ricavi per il valore di alienazione della “licenza”
Il cosiddetto valore di “exit” si manifesterà attraverso la ri-vendita del ramo d’azienda e relativa plusvalenza rispetto al valore di acquisto iniziale. I valori di vendita sono stati desunti mediante analisi di mercato del settore in zona.
Costi di Investimento
Le voci di investimento includono l’acquisto del ramo aziendale della struttura “Domus Ludovisi” dal precedente gestore, le spese per il restyling ed ammodernamento degli arredi, gli oneri finanziari e spese varie per avviare l’attività
Esempio di investimento:
Offerente
La società attuatrice Lombardia Hotel S.r.l. è partecipata al 100% dalla D’Apuzzo Holding S.r.l. (Daplace Collection), che rappresenta quindi l’effettivo sponsor operativo cui fa capo la gestione dell’azienda extra-alberghiera.
Il gruppo Daplace Collection offre servizi ricettivi facendo leva sulla crescita stabile del turismo italiano e sui vantaggi offerti dal mercato extra-alberghiero e dal modello di business con fruizione dell’immobile mediante locazione, caratterizzato da minori costi di investimento e maggiore scalabilità.
Il gruppo, che sta implementando la propria strategia di sviluppo di una catena extra-alberghiera con un brand riconoscibile, standard qualitativi elevati e location prime presenta oggi un’offerta di oltre 180 posti letto tra Roma e Milano, gestiti su nr. 20 strutture (nr.8 guesthouse e nr.12 case vacanze).
Sulla base dell’esperienza maturata nel settore è stato sviluppato un portale web (www.daplacecollection.com) con un Booking Engine professionale al fine di ridurre la percentuale di prenotazioni tramite OTA (disintermediazione) e con una chiara segmentazione delle strutture in nr. 3 classi (Deluxe, Smart e Top). Il revenue manager interno alla Daplace Collection aggiorna i prezzi tutti i giorni, due volte al giorno, per massimizzare il tasso di riempimento e conseguentemente il RevPAR, basato sull’ottimale bilanciamento tra prezzo ed occupancy.
La brand identity tramite fotografie professionali, marketing dedicato e l’ottimale presentazione sui portali garantiscono un’alta percezione di qualità e di conseguenza vendite superiori alla media (occupancy anche superiore al 90% in alcune strutture del gruppo).
Francesco Maria D'Apuzzo
socio e Business Developer
Luca Maria D'Apuzzo
socio ed Amministratore Unico
Personale Aziendale
Gestione ed Operation
Documentazione
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