Real-Estate e crowdfunding: un binomio in crescita
Redazione BacktoWork 04/09/2022
Un mercato che negli ultimi anni ha conosciuto un’evoluzione strabiliante, peraltro in un settore che continua essere tra i più interessanti per investitori e risparmiatori
Il crowdfunding è nato alcuni anni fa come qualcosa di appena più evoluto di un esperimento socio-economico, con il tempo ha guadagnato sempre più terreno e popolarità arrivando ad affermarsi come uno dei più promettenti strumenti di finanziamento delle start-up e della raccolta di capitali.
All’interno di questo mondo, il crowdfunding immobiliare è un fenomeno relativamente nuovo, che utilizza strumenti di digital fundraising per raccogliere capitali allo scopo di effettuare investimenti nel settore. Gli investitori hanno il vantaggio di un'ampia varietà di proprietà senza dover trattare per ogni singola operazione con intermediari, ipotecari, agenti immobiliari o appaltatori.
Sull’altro fronte, le piattaforme che si occupano del crowdfunding vero e proprio (le cosiddette società PropTech) sono progettate pensando a tutte le attività indispensabili per garantire il successo dell’investimento.
Secondo i dati rilasciati a gennaio dall'osservatorio permanente di Crowdfunding Buzz sul 2021, la raccolta online è cresciuta del 51% rispetto all’anno precedente, arrivando a sfiorare i 100 milioni di raccolta complessiva. Sono stati finanziati in tutto 267 progetti: un incremento notevole per un settore nato nel nostro paese solo nel 2017, anno in cui vennero portati a termine 7 progetti, con una raccolta totale di 1,8 milioni.
Se vogliamo poi estendere il range geografico all’intera Europa, ci troviamo di fronte a un business che, nel 2020, ha superato gli 800 milioni di euro. E con il nuovo regolamento dell’UE, questo volume dovrebbe crescere ulteriormente in modo significativo.
Ed è tutt’altro che finita. Anzi… Già nel corso del 2021 la sua dimensione è aumentata in maniera significativa rispetto all'anno precedente e, secondo le ultime stime, su scala globale, passerà da un volume di 13.340 milioni di dollari dello scorso ai quasi 30 mila milioni nel 2028.
Il crowdfunding può essere un modo economico per entrare nel settore immobiliare, ma è bene ricordarlo da subito non offre la maggior parte dei vantaggi dell'acquisto effettivo di una proprietà. Bisogna, infatti, sempre tenere in considerazione che si investe in una società di crowdfunding impegnata su più progetti in parallelo. La transazione vera e propria prevede il trasferimento di fondi su di essa e quindi l'investimento nelle diverse operazioni disponibili.
Ecco cosa succede quando si investe
La società di crowdfunding trova investitori interessati a cui prestare denaro. Sono spesso house flipper (chi opera pensando a una vendita rapida di una casa, comprata a un prezzo piuttosto basso e sistemata per realizzare un buon profitto), o costruttori.
La società che gestisce tutti i tool per realizzare il Real Estate crowdfunding elenca i progetti in cui le persone possono investire. Aderendo a un progetto, si metteranno a disposizione dei fondi con un ritorno dell’investimento. Se quest’ultimo, per esempio, è del 9 % la società di crowdfunding prende quei soldi e li presta ad house flipper o costruttori all'11%.
C'è la possibilità che il progetto vada male e che si perdano i soldi. Le fonti di crowdfunding hanno comunque tassi di interesse molto più alti rispetto a quelli applicati da una banca o da un prestito personale.
La società che gestisce tutti i tool per realizzare il Real Estate crowdfunding elenca i progetti in cui le persone possono investire. Aderendo a uno di essi, si metteranno a disposizione fondi con un determinato ritorno dell’investimento.
Affitto, equity, prestiti a tasso fisso
Investire in un affitto è come possedere una piccola parte di un immobile. I rischi derivanti da questa soluzione sono relativamente bassi. Ci si può aspettare un rendimento tra il 3 e il 6% annuale e l'apprezzamento del proprio capitale nel tempo
La parte migliore è che scegliendo l’affitto non ci si deve per forza limitare a una sola proprietà, ma si può pensare di rendere disponibili piccole proprietà in zone anche molto lontane tra loro.
Equity. Si tratta dell’investimento a più alto rischio e a più alto rendimento. Con questo tipo di manovra si diventa comproprietario di un immobile, quindi ci si può aspettare di guadagnare buone percentuali, indicativamente tra il 14 e il 30% all'anno. Tuttavia, come tutti gli imprenditori, non si partecipa solo ai guadagni ma anche alle perdite, con il rischio reale di non realizzare profitto malgrado il capitale già versato.
Prestiti a tasso fisso. Investendo in prestiti a tasso fisso esattamente come una banca si forniscono finanziamenti alle società di sviluppo immobiliare. Questo tipo di investimento prevede alcune attività sottostanti: garanzie immobiliari che in caso di inadempienza possono proteggere l’investimento. Ci si può aspettare di guadagnare un interesse dell'8-13% all'anno investendo in prestiti a tasso fisso.
Un’opportunità sempre più diffusa
In Italia, nel 2021 sono nate diverse nuove piattaforme che permettono una gestione con mezzi completamente digitali, e oggi il crowdfunding immobiliare è una grande opportunità per gli investitori, ma rappresenta anche un punto di svolta per chi propone operazioni che hanno accesso a un pool completamente nuovo di soggetti nonché, elemento da non sottovalutare, di far ricorso a strumenti informatici per “leggere” in tempo reale la salute del proprio affare.
Nel mondo, il numero di start-up impegnate nel PropTech è triplicato negli ultimi dieci anni e il settore ha raccolto qualcosa come oltre 9,7 miliardi di dollari di finanziamenti durante i primi sei messi del 2021.
I guadagni per le società di crowdfunding
Commissioni: la maggior parte delle piattaforme di crowdfunding accetta commissioni per il proprio servizio e consente agli investitori di raccogliere capitali per una campagna legata a un progetto (terreni, abitazioni, edifici, case vacanze, eccetera).
Quota di iscrizione: non sempre i modelli di utilizzo prevedono una quota per accedere ai servizi, ma sempre con maggiore frequenza i siti di crowdfunding propongono modelli di abbonamento o comunque utilizzo continuativo dei servizi. Questo genere di piattaforme addebita un pagamento, per esempio mensile, per avviare diverse campagne. È un'ottima alternativa all'accordo con la quota fissa, specie per chi ha più progetti o campagne.
Margine e commissioni di elaborazione: come regola generale, questo tipo di attività prevede un addebito per il mutuatario, ma anche al prestatore che ha permesso di concludere l'affare.
Promozioni e annunci: se i proprietari delle campagne scelgono il posizionamento in primo piano su una piattaforma o se vogliono avere la consulenza necessaria per creare un progetto di raccolta fondi di successo, devono corrispondere una cifra a questo tipo di supporto che in effetti comporta un costo per i gestori della piattaforma.
In termini generali ci si possono attendere rendimenti annuali compresi tra il 5 e il 30% in base ai rischi associati e al tipo di investimento. È davvero importante sottolineare l'idea che un portafoglio diversificato riduce il rischio e massimizza i guadagni complessivi, quindi la diversificazione è la chiave per questo tipo di investimenti a lungo termine.
